业委会难产的现实与困境

摘要：在业委会选举方面，深圳在全国走在前列。1994年，深圳立法机构率先提出业主管理会制度，在全国作为经验推广，2003年，《国家物业管理条例》颁布实施，将深圳的提法纳入了国家条例，在全国推广。然而，目前深圳各小区进行的业委会选举时常出现难产。

福田皇御苑小区选举活动中，黄队的宣传帐篷被拆掉。

小区物业多次介入并阻挠黄队的选举活动。

黄队

希望管理公司公布与他们有业务关系的业主名单，还我们一个公道！

红队

拆除帐篷是为维护小区秩序和整洁。

物业

在业委会选举方面，深圳在全国走在前列。1994年，深圳立法机构率先提出业主管理会制度，在全国作为经验推广，2003年，《国家物业管理条例》颁布实施，将深圳的提法纳入了国家条例，在全国推广。然而，目前深圳各小区进行的业委会选举时常出现难产。

福田皇御苑小区业主自发选举业委会，八个月未果，南山区东方花园建立了小区业主自治管理委员会，但地位尴尬。业内人士认为，业委会选举掺杂经济利益和各方私利，法规对于业委会主体的界定不明，选举方式的操作性差，业主的公民意识不强等都是造成其难产的原因。

案例1

业委会选举八个月未果

从去年8月成立筹备组，11月13日正式开始投票至今已8个多月，福田皇御苑小区业主委员会仍未选出。九部门针对该小区业委会选举召开的第三次联席会议建议，整个小区4562户，需2000户业主领票并将票投回票箱方开会公布选举截止日期。

小区业委会选举分黄队(业主自发团队)、红队(维权自愿团)两个阵营。目前，领票业主已有1800多人，但黄队认为很多票都被物业和他们支持的红队攥在手中不投。皇城物业和红队否认了此说法。

杀人案惹担忧引发参选

激发业主参选的导火索是去年2月小区12栋发生的入室抢劫杀人案，黄队牵头人柯培旭表示，业主都很担心小区安保。红队牵头人曹阳本身是12栋居民，案件发生后，她和几名业主向管理公司抗议，要求封闭管理，小区维权网成为他们的活动阵地。

我们想成立真正能代表业主的业委会。去年6月9日，小区第三届业委会期满后，柯培旭等九人结成业主自发团队，参与下届业委会选举。

黄队、红队、物业各执一词

黄队表示，自投票起，小区物业多次介入并阻挠黄队的选举活动，最近的一次是今年4月5日。凌晨1时50分，皇城物业公司总经理唐文忠戴着墨镜，指挥五六十名保安，拆毁了我们的宣传帐篷。之前我们的宣传标语、候选人资料等也经常被他们(物业)破坏，条幅被挖出一个个的口子，候选人头像上脖子没了之类。

选举才开始三天，去年的11月16日，皇御苑突然出现20来个穿黑衣不明身份人员，每天在小区内走动，跟踪业委会候选人，搞得业主都不敢投票了。据黄队的说法，去年12月1日晚上9时还发生了抢票箱事件。黄队认为红队是物业组建的，并在各级部门上访40余次。

红队牵头人曹阳否认了候选团队跟管理公司的关系，她表示，之前并未想过要成立业委会，去年6月9日，上届业委会到期，维权网决定将她作为代表推出参选，去年8月份的时候，自发团队形成。我一直觉得选举是个人的事情。直到正式投票的第二天，她才在剩下的候选人中挑选了8位，组成了维权自愿团。这些人的资料我都核实过，他们和物业没有利益关系。有段时间，小区的人都恨我，我很难受，希望管理公司公布与他们有业务关系的业主名单，还我们一个公道！

皇城物业表示，关于业委会选举，物业只是协助筹备，不具体参与选举。拆除帐篷是为维护小区秩序和整洁，拆之前，进行了公告，让他们自行拆除。楼管偷拍行为管理处进行了处理。小区账务在大堂都有定期公布。物业收费3.5元是历史问题，原来签合同是这么签下来，下一步怎么改，是业主大会讨论的问题。

业主要发什么资料，大堂工作人员都会帮发。宣传我们不阻止，只要不影响秩序。花名册名字与户主不一致，是因为小区房屋买卖交易频繁，信息未更改所致。并且表示对黑衣人进入小区等事件不知情。

街道办：规则没制定好

福田街道办党工委副书记李鸣接受记者采访时认为阻碍业委会选举的困难之一是规则没制定好，《条例》并未规定截止日期也是原因之一。筹委会7名成员，除了站长，一名是管理处人员，剩下5名是业主，分为两大派，要他们共同主持组织，从操作上来说，很难。

案例2

业委会两年未选出

2008年12月23日，南山区东方花园原业委会任满未推出新的业委会，小区陷入无业委会状态。2009年4月，沙河街道下属东方社区工作站对业委会选举的民意调查显示，业主们希望能由业主选出代表来选举，于是东方花园小区组织业主进行了投票，投票结束以后，业主推举的5名代表名单至今未公布。2010年4月10日，东方花园业主在小区内召开了业主大会，选举产生了东方花园小区自行管理委员会，并向沙河街道及南山区建设局物业科进行报备，未得到回复。对此，沙河街道办表示，会在近日召开业主大会按照法律程序尽快为东方花园选出新业委会。

■原因剖析

为何难产？经济利益作祟

深圳物业管理研究所所长陈霭贫表示，在业委会选举中，各个街道办碰到的类似问题很多。其中非理性维权多，比如反复上访等。在中国，业委会选举，说白了就是钱的问题。陈霭贫认为，目前的业委会选举成了各方利益的博弈，换物业就是利益重新分配的过程，这也与物业公司的管理有关。广东尚典律师事务所胡海良律师认为，实践中业委会和物业发生纠纷的非常多，是业委会难产的重要原因，物业公司与开发商往往是父子关系，一旦业委会成立，开发商之前管理中的黑洞可能被揭发，自然会千方百计阻挠业委会产生。

制度超前公民意识滞后

陈霭贫认为，目前，中国物业管理制度本身超前了，全民的公民意识、民主意识、责任意识没有跟上。业主叫投票、开会不来，开完会又一大堆意见，甚至有人把投票当做儿戏，胡乱签字、划勾(选举)。业主对于民主的理解偏执，只强调权利，对于义务缺乏理解。法律、法规只是做原则规定，在不能达成一致时可由筹委会协商，制定规则。截止日期也只是个具体情境下合理的时间。皇御苑的选举，现在筹备组就可以定个时间，告诉业主箱什么时候来开，没来投的视为弃权，没领票的来领票，本来是很简单的事情复杂化了。

业委会定位不明法规待修缮

陈霭贫介绍，业委会选举，关内的小区主要依据《深圳经济特区物业管理条例》，关外的小区适用《广东省物业管理条例》、《国家物业管理条例》。物业管理法规体系需进一步细化、完善，不仅是专门法，一般法也要配合。物权法、刑法、民法等相关条例也需完善。同时，2005年的《深圳业主大会业主委员会指导规则》与《深圳经济特区物业管理条例》存在冲突，待解决。

另外，《业主大会业主委员会制度》对业委会定位不清，比如，业委会是民间团体还是社会团体，作为组织，业委会应该归属民政部门管理，现在却由房地产主管部门住房与建设局管理，从管理体制上不顺。

■法律之声

自治会法律地位不明

广东尚典律师事务所胡海良律师认为，从目前相关法律的规定来看，自治会的法律地位并不明确，也因此在成立报备中遭遇了诸多困难。业主们要真正维护自己的权利，还是得继续走业委会选举程序。陈霭贫认为，任何自治机构，要么需得到法律审批固定，要么需得到政府组织认可，法律上没有自治会这个机构，是业主自己创造的。不合法的机构与物业公司签合同，主体是不适格的。由不合法的主体去为业主维权也是不合适的。

■建议

应避免追逐私利

陈霭贫认为，业委会选举是个系统工程，除了法规的完善，应该规避在其中的各种经济利益的博弈，避免追逐私利的现象出现，引导真正有责任感、有公民意识的业主参与。

政府应该正确处理与业主、企业的关系，行政介入要依法、合法、合度，很多业委会选举的过程中，政府过度介入了。物业管理行业应该提升服务品质，承诺实现物业标准，这样能减少很多矛盾。同时，基层街道办的法律素养、专业能力等有待提高。

■网调

知道小区业委会是什么吗？

A.知道(84.01%)

B.不是很清楚(14.33%)

C.不知道(1.67%)

你有参与小区业委会选举吗？

A.我是候选人(0.28%)

B.参与过投票(7.80%)

C.不知道(50.14%)

D.知道，但不关心(41.78%)

小区业委会选举的难处在哪？

A.物业公司阻挠(19.55%)

B.相关法规不完善(42.49%)

C.业主的公民意识不强(14.02%)

D.经济因素阻碍(23.94%)

调查网址：http://www.oeeee.com，共有719人(次)参加了此次调查。

采写：南都记者朱菂见习记者田恬

图片：福田皇御苑小区黄队提供

(南方都市报 www.nddaily.com南都网)

此新闻地址：http://sznews.oeeee.com/a/20100511/883233.html

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