不动产登记条例难产的背后1

在西南政法大学民商法学院教授谭启平看来，这是一个大问题。他的研究发现，新房建成后开发商进行初始登记时，各地要求提交的材料可谓五花八门：有的要门牌证明，有的要完税凭证，还有的要建筑工程竣工结算书、土地使用费缴纳证明，甚至要地下工程建设档案移交证明等等。开发商不能及时进行房屋所有权初始登记，买了房子的业主就办不了房产证，其对房屋的所有权就一直处于悬空状态。

事实上，房屋所有权登记存在的问题，只是不动产登记乱象的冰山一角。学者们原本期望，不动产登记条例能够按计划在6月底出台，从而破解乱象。然而，时至今日，这部万众期待的条例依然是“只闻楼梯响、不见人下来”。

20世纪90年代中期，民法学者就提出要对不动产实行统一登记。2007年，我国制定了物权法，明确规定国家对不动产实行统一登记制度。将近20年过去了，不动产统一登记制度为何始终“难产”？

日前，在不动产登记条例草案专家建议稿起草人、中国社科院法学所研究员孙宪忠组织的立法研讨会上，多位专家就这一话题进行了研讨。

作为市场经济的一项基础性制度，不动产统一登记制度迈出的每一步都备受关注。

2013年3月，新一届全国人大审议通过的《国务院机构改革和转变职能方案》提出要建立不动产统一登记制度。3月底，国务院办公厅发布实施《方案》的任务分工通知，提出2014年6月底之前出台不动产登记条例。

随后，孙宪忠受国土资源部委托，开始起草不动产登记条例草案专家建议稿，当年10月完成起草后提交国土资源部。

在不久前的立法研讨会上，国土资源部政策法规司有关负责人透露，不动产登记条例还在研讨和征求意见阶段，没有明确的出台时间表。

我国现有的不动产登记体制建立于改革开放初期，最初从林业登记开始，逐步发展到土地登记和房地产登记。“这些登记一开始都是为了自然资源的保护和利用的监管，发展到后来也并无变化，即登记是为了适应行政管理。”孙宪忠表示。

以房屋所有权初始登记为例，谭启平认为，这已经被一些行政管理部门视为行政管理的有力“抓手”，一系列与房屋开发建设相关的行政管理行为，如竣工验收、税费征收等都搭上了“便车”。而这已经偏离了不动产登记的初衷。

我国物权法规定了物权公示原则。公示就是将物权这种抽象的权利以法律确定的方式公开展示出来，以达到保护交易安全以及社会财产支配秩序的目的。

“不动产登记并不属于行政管理行为。”孙宪忠强调：“建立这一制度，本意是为不动产物权的变动提供官方的、公开的、恒久的、统一的法律根据和措施。这是基本的立法功能。”

清华大学法学院教授申卫星认为，确权只是不动产登记的原始功能，后面又生发出来征税等其他功能。“‘登记’两个字看起来简单，其实含义是多重的。这表明不动产登记立法还任重道远。”申卫星说。

[责任编辑:王宏泽]

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